Spis treści
Powierzchnia użytkowa – definicja. Czym jest powierzchnia użytkowa? Co wlicza się do powierzchni użytkowej?
Zanim zaczniesz planować zakup mieszkania, budowę domu czy inwestycję w nieruchomość, musisz zrozumieć, czym właściwie jest powierzchnia użytkowa. Znajomość definicji tego terminu pozwoli Ci uniknąć nieporozumień i błędnych decyzji.
Definicja powierzchnia użytkowej opiera się na określonych przepisach, w tym na normie PN-ISO 9836, która dokładnie precyzuje, jak należy rozumieć tę wartość.
Ogólnie rzecz biorąc, powierzchnia użytkowa to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń znajdujących się wewnątrz budynku, które służą gospodarczym potrzebom lokatorów, pracy, rekreacji, przechowywaniu czy przygotowywaniu posiłków.
W przypadku mieszkań w bloku, do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się m.in. kuchnię, pokoje, łazienki oraz korytarze – ale już nie garaże podziemne, piwnice czy szyby dźwigowe.
Powierzchnia użytkowa często mylona jest z innymi terminami, np. z powierzchnią całkowitą czy powierzchnią zabudowy. Warto pamiętać, że są to różne wartości i każda z nich ma inne zastosowanie. Na przykład, przy projektowaniu domu będzie Cię interesować powierzchnia użytkowa domu, natomiast przy obliczaniu podatku od nieruchomości – powierzchnia użytkowa budynku.
Jak oblicza się powierzchnię użytkową budynku?
Wiedza o sposobie obliczania powierzchni użytkowej jest niezbędna, szczególnie gdy samodzielnie analizujesz dokumentację techniczną lub planujesz zmiany w lokalu.
Pomiar powierzchni użytkowej wykonywany jest na przekroju poziomym danego pomieszczenia, czyli na wysokości 1 metra nad podłogą. Co istotne, pomiaru dokonuje się po wewnętrznych przegrodach budowlanych, czyli po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń – bez uwzględniania grubości ścian zewnętrznych i nośnych.
Do powierzchni użytkowej wlicza się wszystkie pomieszczenia służące mieszkalnym celom, a więc pokoje, kuchnie, łazienki, spiżarnie, schowki oraz pomieszczenia techniczne, o ile nie są wydzielone jako niezależna część techniczna budynku. Wyjątkiem są tu pomieszczenia gospodarcze, które nie zawsze są kwalifikowane do tej kategorii – wszystko zależy od przeznaczenia budynku i jego konkretnej funkcji.
Powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię balkonów, tarasów, loggii, ogrodów zimowych, a także o garaże podziemne, szyby dźwigowe, klatki schodowe i wspólne ciągi komunikacyjne – z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych, które są częścią powierzchni użytkowej lokalu w przypadku lokali mieszkalnych wielopoziomowych. Również są wyjątkiem powierzchnie piwnic – jeśli piwnica została zaadaptowana na pokój, wówczas powierzchnię użytkową budynku powiększa się o ten obszar.
W przypadku dachów skośnych i poddaszy, zasada jest następująca: powierzchnia użytkowa poddasza liczona jest proporcjonalnie. Jeśli wysokość pomieszczenia przekracza 2,20 m, powierzchnię pomieszczeń mierzoną w całości zalicza się do powierzchni użytkowej. Jeśli jest niższa niż 1,40 m – nie wlicza się w ogóle. Pomiędzy tymi wartościami stosuje się przelicznik 50%.
Dlaczego powierzchnia użytkowa ma znaczenie przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości?
Z punktu widzenia kupującego czy inwestora, powierzchnia użytkowa domu jednorodzinnego lub mieszkania ma kluczowe znaczenie. To właśnie na jej podstawie ustalana jest cena jednostkowa nieruchomości.
Im większa powierzchnia użytkowa mieszkania, tym wyższy może być koszt zakupu – ale też wyższy potencjał użytkowy i rynkowy. Co istotne, różnice między powierzchnią użytkową a powierzchnią całkowitą mogą sięgać nawet kilkunastu procent, co przy dużych metrażach przekłada się na tysiące złotych.
Również przy wynajmie ważne jest, by znać dokładną powierzchnię użytkową lokalu, zwłaszcza gdy w grę wchodzi ochrona praw lokatorów i przepisy w mieszkaniowym zasobie gminy. Dla takich mieszkań obowiązują określone limity metrażowe i normy, które mają zagwarantować minimum komfortu użytkownikom.
Zaniżenie powierzchni użytkowej może prowadzić do problemów przy rozliczeniach z najemcami, a zawyżenie – do sporów sądowych lub niekorzystnych decyzji administracyjnych.
Czy powierzchnia użytkowa jest taka sama jak powierzchnia netto?
W praktyce wiele osób błędnie utożsamia te dwa pojęcia. Tymczasem pojęcia powierzchni użytkowej i powierzchni netto różnią się zasadniczo.
Powierzchnia netto obejmuje całość powierzchni wewnętrznej danego lokalu, liczonej również po wewnętrznej długości ścian, ale nie rozróżnia funkcji poszczególnych pomieszczeń.
Powierzchnia użytkowa podstawowa uwzględnia tylko te pomieszczenia znajdujące się w obrębie budynku, które są przeznaczone do codziennego użytkowania, z wyjątkiem powierzchni piwnic czy części wspólnych.
Tym samym, powierzchnię użytkową pomocniczą można traktować jako uzupełnienie – obejmuje ona np. magazynki, garderoby, czy pralnie.
Obie wartości, czyli powierzchnia netto i powierzchnia użytkowa, są obowiązkowe w dokumentacji projektowej, w tym w formie projektu budowlanego, zgodnie z przepisami zawartymi w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a ich rozróżnienie przydaje się także przy obliczaniu wskaźników powierzchniowych.
Jakie błędy najczęściej popełnia się przy liczeniu powierzchni użytkowej?
Jeśli chcesz samodzielnie obliczyć powierzchnię użytkową lokalu, musisz to zrobić bardzo precyzyjnie.
Jednym z najczęstszych błędów jest wliczanie powierzchni, które nie powinny być uwzględnione – np. powierzchni balkonów, tarasów czy ogrodów zimowych.
Równie często zdarza się nieuwzględnienie zasad dotyczących skosów na poddaszach użytkowych lub pomijanie granic wewnętrznych przegród budowlanych.
Inny błąd to utożsamianie powierzchni użytkowej domu z jego powierzchnią całkowitą lub projektową. Takie nieporozumienie może prowadzić do błędnych decyzji – od nieprawidłowego zgłoszenia budowy, po nieprawidłowe wyliczenie powierzchni przy podatkach i opłatach lokalnych.
Właśnie dlatego zawsze warto odwołać się do szczegółowych danych zawartych w dokumentacji projektowej i pamiętać o sprawie szczegółowego zakresu pomiaru.
Kiedy powierzchnia użytkowa wpływa na podatki i opłaty?
W polskim prawie, wiele opłat oraz wysokość podatków ustala się właśnie na podstawie powierzchni użytkowej budynku. Dotyczy to m.in. podatku od nieruchomości czy składek związanych z użytkowaniem wieczystym. W myśl przepisów, każda zmiana metrażu – np. adaptacja strychu lub piwnicy – może skutkować koniecznością aktualizacji deklaracji i zmianą wysokości zobowiązań finansowych.
Podobnie, w kontekście przepisów o ochronie praw lokatorów, powierzchnia użytkowa mieszkania decyduje o tym, czy lokal spełnia warunki do zamieszkania i jakie obowiązują normy przeludnienia. W przypadku zmian w przepisach – np. nowelizacji dotyczącej zmiany kodeksu cywilnego czy rozporządzeń w sprawie warunków technicznych – warto regularnie weryfikować, czy aktualna interpretacja pojęcia powierzchni użytkowej nie została zmodyfikowana.
Podsumowanie
- Powierzchnia użytkowa to ta część budynku, z której faktycznie korzystasz – np. pokoje, kuchnia, łazienka czy garderoba.
- Powierzchnię użytkową mierzy się po wewnętrznej długości ścian, na poziomie podłogi, bez uwzględniania grubości ścian.
- Powierzchnia użytkowa budynku mierzona jest po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych, szybów dźwigowych, balkonów, klatek schodowych, czy nieużytkowych piwnic.
- Różne przepisy stosuje się w zależności od celu – np. projekt budowlany, podatek, najem. Najczęściej używana jest norma PN-ISO 9836.
- Powierzchnia użytkowa ma wpływ na podatki, czynsze, wartość nieruchomości i decyzje budowlane.
- W razie wątpliwości skorzystaj z pomocy specjalisty, aby uniknąć błędów i niepotrzebnych kosztów!