Spis treści
Czym jest projekt budowlany i co reguluje jego zakres?
Zakres i forma projektu budowlanego to zagadnienie, które w praktyce budzi więcej wątpliwości niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Wynika to z faktu, że kwestię tę reguluje osobny akt wykonawczy – rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, wydane na podstawie ustawy Prawo budowlane.
To właśnie ten dokument szczegółowo określa, jakie informacje dotyczące zamierzenia budowlanego muszą się znaleźć w dokumentacji, jaką formę graficzną powinny przyjąć rysunki oraz w jakim układzie sporządza się poszczególne części opracowania.
Warto podkreślić, że zakres projektu budowlanego nie jest sztywny dla każdej inwestycji – uwzględnia on stopień skomplikowania robót budowlanych, charakter obiektu budowlanego, warunki ochrony przeciwpożarowej, a także kategorię obiektu budowlanego i jego przeznaczenie.
To właśnie z uwagi na charakteru obiektu budowlanego zakres dokumentacji dla domu jednorodzinnego różni się od zakresu wymaganego dla obiektów przemysłowych czy użyteczności publicznej.
Projekt budowlany określa nie tylko wygląd i konstrukcję przyszłego domu, lecz również sposób, w jaki inwestycja wpisuje się w otoczenie – sąsiednie działki, infrastrukturę techniczną oraz lokalne przepisy planistyczne. Ustawodawca wymaga, aby cały dokument sporządzić w języku polskim, w czytelnej technice graficznej, z zachowaniem jednolitych oznaczeń i skali dostosowanej do wielkości obiektu.
Co istotne, projekt budowlany sporządza wyłącznie osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane, a każdy jego element musi być spójny z pozostałymi – braki w jednej części niemal zawsze odbijają się na ocenie całości przez urząd. Nazwę zamierzenia budowlanego, jego lokalizację oraz podstawowe informacje dotyczące zamierzenia budowlanego umieszcza się już na stronie tytułowej, co pozwala urzędnikowi błyskawicznie zidentyfikować, czego dotyczy złożony wniosek. Stronę tytułową dotyczącą samego zamierzenia budowlanego sporządza projektant wiodący, koordynujący pracę pozostałych specjalistów.
Trzy elementy projektu budowlanego: PZT, PAB i PT
Od nowelizacji przepisów projekt budowlany domu jednorodzinnego dzieli się na trzy odrębne, choć wzajemnie powiązane części. W skład projektu budowlanego umieszcza się zawsze projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny – to następujące elementy projektu budowlanego, bez których żadna dokumentacja nie zostanie uznana za kompletną.
Każdy z tych elementów obiektu budowlanego pełni inną funkcję: pierwszy pokazuje usytuowanie inwestycji na działce, drugi opisuje samą bryłę i rozwiązania architektoniczne, a trzeci dostarcza szczegółów wykonawczych niezbędnych na placu budowy.
Nazwę elementu projektu budowlanego oraz zakres, w jakim dany projektant go opracował, wskazuje się na stronie tytułowej każdej z tych części – to wymóg formalny, który ma zapewnić pełną identyfikowalność autorstwa i odpowiedzialności zawodowej.
Program użytkowy obiektu budowlanego, a więc planowany sposób jego wykorzystania i rozkład funkcji, przekłada się bezpośrednio na to, jak szczegółowe muszą być poszczególne elementy projektu budowlanego oraz jaki stopień dokładności oznaczeń graficznych zastosuje projektant.
Im bardziej złożony charakter ma inwestycja – na przykład budynek usługowy zamiast prostego domu jednorodzinnego – tym więcej niezbędne oznaczenia graficzne i danych technicznych musi się znaleźć w dokumentacji, a stopnia dokładności oznaczeń graficznych nie da się w takiej sytuacji ograniczyć. Pozostałe elementy projektu budowlanego, takie jak oświadczenia, uzgodnienia branżowe czy opinie geotechniczne, uzupełniają całość i pozwalają urzędowi ocenić zgodność inwestycji z przepisami dotyczącymi pozostałych obiektów budowlanych znajdujących się w sąsiedztwie.
Co zawiera projekt zagospodarowania działki lub terenu?
Projekt zagospodarowania działki lub terenu to punkt wyjścia całej dokumentacji — bez niego nie sposób ocenić, czy planowana inwestycja w ogóle mieści się na działce i nie koliduje z sąsiedztwem.
Sporządzenie projektu zagospodarowania działki wymaga posłużenia się aktualną mapą do celów projektowych, na której nanosi się usytuowanie budynku, układ komunikacyjny, sieci uzbrojenia terenu oraz zieleń.
Zawartości części opisowej projektu obejmuje przede wszystkim określenie przedmiotu inwestycji, uwzględniające przeznaczenia projektowanego obiektu budowlanego, opis istniejącego stanu zagospodarowania terenu oraz zestawienie powierzchni — a powierzchnie budynku określa się tu z uwzględnieniem obowiązującej Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
Jeżeli inwestycja obejmuje więcej niż jedną działkę, konieczne staje się zamieszczenie identyfikatorów działek ewidencyjnych w treści dokumentacji – identyfikatory działek ewidencyjnych podaje się wówczas w formie zestawienia – a gdy ich liczba uniemożliwia sporządzenie strony tytułowej na jednym arkuszu formatu A4, dopuszcza się umieszczenie tych danych w osobnym załączniku.
Dla terenu skalę rysunków dostosowuje się do wielkości działki i stopnia skomplikowania zagospodarowania, tak by wszystkie elementy pozostały czytelne.
W praktyce projektanci muszą także wykazać możliwości połączenia działki z drogą publiczną, a w niektórych przypadkach niezbędne jest oświadczenie właściwego zarządcy drogi potwierdzające zapewnienie dostępu komunikacyjnego. Imiona i nazwiska osób sprawdzających projekt zagospodarowania działki, o ile dokumentacja podlega takiemu sprawdzeniu, wpisuje się na stronie tytułowej wraz ze specjalnością i numerem uprawnień – dotyczy to zwłaszcza inwestycji, w których usytuowany obiekt budowlany ma większą skalę.
Co zawiera projekt architektoniczno-budowlany
Projektu architektoniczno budowlanego dokumenty tworzące tę część dokumentacji koncentrują się na samej bryle budynku i przyjętych rozwiązaniach konstrukcyjno-materiałowych. To właśnie tu skupia się cała istota projektu architektoniczno budowlanego.
Zawartości części rysunkowej projektu obejmują rzuty wszystkich charakterystycznych poziomów, przekroje pokazujące powiązanie z terenem, a także widoki elewacji i dachu w liczbie wystarczającej, by w pełni wyjaśnić formę architektoniczną obiektu.
Część rysunkową projektu budowlanego sporządza się z zastosowaniem zasad wymiarowania określonych w obowiązujących normach, co ma zagwarantować jednoznaczność odczytu przez każdego, kto sięgnie po dokumentację – od urzędnika, przez kierownika budowy, po inspektora nadzoru.
W części opisowej projektant przedstawia przyjęte rozwiązania projektowe dotyczące konstrukcji, materiałów, instalacji oraz sposobu, w jaki przyjęte rozwiązania oddziałują na sąsiednie nieruchomości i środowisko.
Osobne miejsce zajmuje charakterystyka energetyczna budynku, sporządzana zgodnie z przepisami w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, obejmująca roczne zapotrzebowanie na energię, przeliczane najczęściej na metr kwadratowy powierzchni.
Dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego dokumentacja musi też precyzyjnie wskazywać oznaczenia klas odporności ogniowej oraz dymoszczelności elementów oddzielenia przeciwpożarowego, jeżeli takie elementy występują w projekcie. To jeden z tych detali, które najczęściej umykają inwestorom korzystającym z projektów gotowych. Jeżeli inwestycja polega na przebudowie, rozbudowie lub nadbudowie, część rysunkową projektu odbudowy, rozbudowy czy przebudowy sporządza się uwzględniający elementy projektowane oraz stan istniejący, a w tym zakresie części przepisy rozporządzenia stosuje się odpowiednio do zmian planowanych w obiekcie budowlanym zmian jego funkcji lub kubatury.
Co zawiera projekt techniczny?
Trzecim, ale nie mniej istotnym elementem dokumentacji jest projekt techniczny – część, której z reguły nie składa się bezpośrednio do urzędu wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę, ale która musi być gotowa jeszcze przed rozpoczęciem robót budowlanych.
Obejmuje zakres projektu technicznego znacznie bardziej szczegółowy niż pozostałe elementy: obliczenia statyczno-wytrzymałościowe, rysunki zbrojeniowe, rozwiązania fundamentowe, a także pełną dokumentację instalacji wewnętrznych – od wodno-kanalizacyjnej, przez elektryczną, po gazową i wentylacyjną.
Projekt techniczny zawiera również informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, czyli tzw. informację BIOZ, niezbędną do bezpiecznego prowadzenia prac na placu budowy.
Sporządzenie projektu technicznego sporządza się z takim samym rygorem formalnym jak pozostałe części – jeżeli projekt techniczny podlega sprawdzeniu, na stronie tytułowej umieszcza się dodatkowo podpis projektanta sprawdzającego, jego specjalność oraz numer posiadanych uprawnień budowlanych.
Choć nadzór budowlany zwykle nie żąda tej części na etapie składania wniosku, może zażądać wglądu w nią podczas kontroli na budowie, dlatego jej rzetelne przygotowanie nigdy nie powinno być traktowane jako formalność drugorzędna.
Jakie są wymogi formalne dotyczące formy projektu budowlanego?
Poza samą treścią merytoryczną równie istotna jest forma projektu budowlanego, a więc sposób jego fizycznego lub elektronicznego przygotowania.
Strony projektu budowlanego (zarówno w wersji papierowej, jak i elektronicznej), muszą zawierać komplet danych identyfikacyjnych: nazwę obiektu budowlanego podaną co najmniej w formie skróconej, dane inwestora, dane projektantów wraz z określeniem zakresu sporządzonego przez każdego z nich opracowania oraz numerami posiadanych uprawnień budowlanych.
W przypadku projektu budowlanego składanego w postaci elektronicznej wymaga się zapisu w formacie PDF, przy czym rozwiązania projektowe w części rysunkowej sporządza się w postaci wektorowej, a pojedynczy plik nie może przekroczyć 150 MB.
Gdy dokumentacja jest obszerna, dopuszczalne jest przygotowanie jej w formie oprawy wielotomowej projektu. Rozwiązanie to ułatwia zarówno pracę urzędnika weryfikującego wniosek, jak i późniejsze korzystanie z dokumentacji na budowie.
Każdy rysunek wchodzący w skład projektu budowlanego musi posiadać metrykę z nazwą obiektu, skalą oraz danymi projektanta, a stopień dokładności oznaczeń graficznych powinien być na tyle wysoki, by wykluczyć jakiekolwiek wątpliwości interpretacyjne. W przypadku projektu budowlanego obiektu budowlanego liniowego, na przykład sieci uzbrojenia terenu czy dróg wewnętrznych, forma i skala rysunków bywają dostosowywane indywidualnie ze względu na wielkość obiektu oraz jego przebieg przez wiele działek.
Jakie są najczęstsze błędy formalne i ich konsekwencje?
Praktyka pokazuje, że to właśnie niedopatrzenia formalne, a nie błędy merytoryczne, najczęściej wydłużają procedurę uzyskania pozwolenia na budowę.
Rozbieżności pomiędzy projektem zagospodarowania działki a rzutami zawartymi w projekcie architektoniczno-budowlanym, brak spójności w numeracji załączników czy nieczytelne skale rysunków – to błędy, które urząd wychwytuje niemal natychmiast i które skutkują wezwaniem do uzupełnienia dokumentacji.
Równie często problemem okazuje się niekompletna charakterystyka energetyczna budynków albo pominięcie wymaganych oznaczeń przeciwpożarowych, mimo że przepisy jednoznacznie wskazują, jakie elementy projektu budowlanego muszą się w takiej sytuacji znaleźć w opisie technicznym.
Zanim złożysz komplet dokumentów, warto raz jeszcze przejrzeć każdy dany element projektu budowlanego oraz wszystkie załączniki projektu budowlanego pod kątem zgodności z aktualnym stanem prawnym – przepisy dotyczące zakresu i formy projektu były w ostatnich latach kilkukrotnie nowelizowane, a to, co obowiązywało jeszcze dwa lata temu, dziś może już nie wystarczyć.
Dobrze przygotowana dokumentacja, spójna na wszystkich trzech poziomach – PZT, PAB i PT – nie tylko przyspiesza formalności, lecz również ogranicza ryzyko kosztownych zmian już w trakcie realizacji inwestycji.
Sprawdzonych wykonawców, którzy pomogą dopilnować, by przyjęte rozwiązania projektowe zostały wiernie odzwierciedlone w gotowym budynku, znajdziesz na porownajbudowedomu.pl.
Podsumowanie
1. Zakres i forma projektu budowlanego są ściśle określone przez rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, wydane na podstawie ustawy Prawo budowlane.
2. Projekt budowlany dzieli się na trzy części: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny.
3. Projekt zagospodarowania działki lub terenu pokazuje usytuowanie inwestycji, uzbrojenie terenu i zestawienie powierzchni, sporządzone na aktualnej mapie do celów projektowych.
4. Projekt architektoniczno-budowlany zawiera rzuty, przekroje, elewacje oraz charakterystykę energetyczną budynku, zgodną z przepisami o charakterystyce energetycznej budynków.
5. Projekt techniczny obejmuje obliczenia konstrukcyjne, instalacje wewnętrzne oraz informację BIOZ – nie trafia do wniosku, ale musi być gotowy przed rozpoczęciem robót.
6. Cały dokument sporządza się w języku polskim, w czytelnej technice graficznej, a wersję elektroniczną zapisuje się w formacie PDF, z limitem 150 MB na plik.
7. Każdy element projektu musi zawierać dane projektanta, zakres sporządzonego przez niego opracowania oraz numer posiadanych uprawnień budowlanych.
8. Najczęstsze błędy formalne – rozbieżności między częściami dokumentacji i nieczytelne oznaczenia graficzne – to najczęstsza przyczyna wezwań do uzupełnień.