Jak zdobyć kredyt na wykończenie mieszkania?

Co to jest kredyt na wykończenie mieszkania i w jakich formach jest dostępny? 

Kredyt na wykończenie nieruchomości stanowi specjalistyczną formę finansowania skierowaną do osób poszukujących środków na prace wykończeniowe w świeżo nabytym lub już posiadanym lokum. To rozwiązanie pokrywa wydatki związane z aranżacją wnętrza, zakupem materiałów oraz niezbędnymi pracami remontowymi, dzięki którym mieszkanie staje się gotowe do zamieszkania. 

Takie wsparcie finansowe okazuje się szczególnie cenne, gdy otrzymujemy lokal w stanie deweloperskim, planujemy gruntowną modernizację przestrzeni, musimy szybko dostosować mieszkanie do własnych potrzeb lub nasze oszczędności nie wystarczają na pokrycie wszystkich kosztów wykończeniowych.

Na rynku dostępnych jest kilka wariantów tego typu finansowania:

• włączenie środków na wykończenie do kredytu hipotecznego – cała kwota objęta jedną umową, zabezpieczeniem jest hipoteka, niższe oprocentowanie i dłuższy okres spłaty,
• dodatkowy kredyt hipoteczny przeznaczony wyłącznie na wykończenie – dostępny dla osób już posiadających nieruchomość, zabezpieczeniem pozostaje hipoteka,
• kredyt gotówkowy na wykończenie – prostsza procedura, ale wyższe oprocentowanie i krótszy okres spłaty, zabezpieczeniem może być poręczenie lub ubezpieczenie,
• pożyczka hipoteczna – większa swoboda w dysponowaniu środkami, banki finansują do około 60% wartości zabezpieczenia,
• programy finansowania oferowane przez deweloperów we współpracy z bankami – dotyczą wykończenia mieszkań z konkretnych inwestycji i często proponowane są na preferencyjnych warunkach.

Z kredytu na wykończenie możemy sfinansować elementy trwale związane z nieruchomością:

• meble w zabudowie,
• sprzęt AGD do zabudowy,
• stałe elementy wyposażenia łazienek i kuchni.

Co można sfinansować kredytem na wykończenie mieszkania? 

Kredyt na wykończenie mieszkania umożliwia pokrycie szerokiego zakresu prac i materiałów niezbędnych do przygotowania lokum przed wprowadzeniem się. Precyzyjne zdefiniowanie elementów objętych tym rodzajem finansowania pomoże Ci lepiej zarządzać budżetem i uniknąć nieplanowanych wydatków. 

Elementy, które możesz sfinansować kredytem na wykończenie mieszkania:

• prace instalacyjne: wodno–kanalizacyjne, elektryczne, grzewcze i klimatyzacyjne,
• prace wykończeniowe: tynkowanie, malowanie ścian, układanie podłóg,
• wykończenie balkonów i tarasów,
• elementy łazienki: glazura, terakota, armatura, kabiny prysznicowe, wanny, umywalki,
• wyposażenie kuchni: meble modułowe lub na zamówienie, blaty, sprzęt AGD w zabudowie,
• stolarka: drzwi wewnętrzne, szafy i garderoby w zabudowie, parapety, rolety,
• materiały budowlane: farby, gładzie, tynki, materiały izolacyjne,
• koszty robocizny: wynagrodzenia ekip remontowych, usługi projektowe, nadzór techniczny.

Za pomocą kredytu hipotecznego nie możesz sfinansować:

• mebli wolnostojących,
• sprzętu RTV niebędącego częścią zabudowy,
• dekoracji i akcesoriów,
• kosztów przeprowadzki.

Finalny zakres elementów możliwych do sfinansowania zależy od polityki konkretnego banku oraz wybranej formy kredytowania. Dlatego przed złożeniem wniosku warto skonsultować się z doradcą kredytowym, który pomoże wybrać najlepsze rozwiązanie odpowiadające indywidualnym potrzebom.

Jakie są różnice między kredytem hipotecznym a gotówkowym na wykończenie mieszkania? 

Wybór odpowiedniego finansowania prac wykończeniowych stanowi kluczową decyzję dla posiadaczy nowych lokali. Kredyty hipoteczne i gotówkowe różnią się w wielu aspektach, co znacząco wpływa zarówno na finalny koszt inwestycji, jak i komfort regulowania zobowiązania. 

Finansowanie hipoteczne na prace wykończeniowe oferuje wyraźnie niższe oprocentowanie niż pożyczka gotówkowa. Jest to efekt zabezpieczenia w postaci hipoteki, które minimalizuje ryzyko instytucji finansowej. 

Obecnie rozpiętość w oprocentowaniu między tymi produktami może sięgać kilku punktów procentowych, co w perspektywie całego okresu spłaty przekłada się na oszczędności rzędu tysięcy złotych. Do całkowitego kosztu hipoteki należy jednak doliczyć dodatkowe wydatki, takie jak:

• wycena nieruchomości (400–1000 zł),
• wpis do księgi wieczystej (200 zł),
• prowizja bankowa (0–3%),
• obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości.

Pożyczka gotówkowa nie wymaga tych dodatkowych opłat, jednak jej znacznie wyższe oprocentowanie (12–15% w porównaniu do 7–8% przy hipotece) sprawia, że długoterminowo jest zdecydowanie droższym rozwiązaniem. 

Hipoteka umożliwia uzyskanie znacznie większego finansowania, nawet do 80–90% wartości nieruchomości, z typowymi kwotami 50–300 tysięcy złotych na prace wykończeniowe. Okres spłaty może sięgać nawet 35 lat. 

W przypadku kredytu gotówkowego możliwości są bardziej ograniczone – zwykle do 150–200 tysięcy złotych (w zależności od banku i Twojej zdolności kredytowej), a maksymalny czas spłaty rzadko przekracza dekadę, najczęściej wynosząc 5–7 lat. Te różnice bezpośrednio wpływają na wysokość miesięcznej raty, która przy hipotece będzie znacząco niższa. 

Uzyskanie kredytu hipotecznego wiąże się z bardziej złożoną procedurą. Wymaga przedstawienia szczegółowego kosztorysu, weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, jej wyceny przez rzeczoznawcę oraz ustanowienia zabezpieczenia. 

Czas oczekiwania na decyzję kredytową wynosi około 3–6 tygodni, a środki często wypłacane są w transzach, zgodnie z postępem prac. Kredyt gotówkowy oferuje znacznie prostszą ścieżkę. Wymagana dokumentacja jest minimalna (często wystarczy dowód i zaświadczenie o dochodach), nie ma konieczności dokumentowania celu wykorzystania pieniędzy, a decyzja kredytowa zapada nawet w ciągu 1–2 dni, po czym następuje jednorazowa wypłata pełnej kwoty. Sposób wypłaty i kontrola wydatkowania środków. 

W przypadku kredytu hipotecznego bank nadzoruje sposób wydatkowania pieniędzy:

• środki wypłacane są etapami,
• konieczne jest dokumentowanie wydatków fakturami,
• możliwe są inspekcje weryfikujące postęp prac,
• kolejna transza trafia na konto po potwierdzeniu zakończenia poprzedniego etapu.

Pożyczka gotówkowa zapewnia pełną swobodę – cała kwota trafia jednorazowo do dyspozycji kredytobiorcy, który nie musi rozliczać wydatków przed bankiem ani podlegać jakiejkolwiek kontroli ze strony instytucji finansowej.

Fundamentalna różnica dotyczy zabezpieczenia. Kredyt hipoteczny wymaga ustanowienia hipoteki na nieruchomości, wpisu do księgi wieczystej, obowiązkowego ubezpieczenia lokalu, a czasem dodatkowych zabezpieczeń, jak cesja praw z polisy na życie. Kredyt gotówkowy zazwyczaj nie wymaga żadnego zabezpieczenia materialnego, choć czasem konieczne jest poręczenie, ubezpieczenie spłaty kredytu lub samego kredytobiorcy. 

Możliwości wcześniejszej spłaty również są zróżnicowane. W przypadku hipoteki opłaty za wcześniejszą spłatę są prawnie ograniczone (maksymalnie 3% spłacanej kwoty w ciągu pierwszych 3 lat), a po tym okresie całkowicie zniesione. Istnieje też możliwość częściowej spłaty bez zmiany harmonogramu. 

Kredyt gotówkowy często wiąże się z wyższymi opłatami za wcześniejszą spłatę, które mogą obowiązywać przez cały okres kredytowania, a możliwości częściowych nadpłat są bardziej ograniczone. 

Kredyt hipoteczny sprawdzi się lepiej przy:

• kompleksowym i kosztownym wykończeniu,
• gdy zależy nam na niskiej racie miesięcznej,
• mamy czas na dłuższą procedurę,
• potrzebujemy wysokiego finansowania,
• łączymy zakup mieszkania z jego wykończeniem.

Pożyczka gotówkowa będzie odpowiednia, gdy:

• potrzebujemy szybkiego dostępu do środków,
• planujemy wykończenie o ograniczonym zakresie i budżecie,
• nie chcemy obciążać nieruchomości hipoteką,
• cenimy swobodę dysponowania pieniędzmi,
• zależy nam na minimalnych formalnościach.

Ustawa z dnia 5 sierpnia 2022 r. o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2022 poz. 1719) wprowadziła kilka ważnych zmian w kredytach hipotecznych:

• Zniesiono dodatkowe opłaty za czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej – banki muszą je zwracać klientom.
• Wcześniejsza spłata kredytu jest możliwa w każdej chwili, a prowizja banku jest ograniczona (maks. 3% i tylko przez pierwsze 3 lata).
• Banki muszą jasno informować o kosztach, oprocentowaniu kredytu i zmianach w umowie.
• Konsument ma prawo odstąpić od umowy kredytu hipotecznego w ciągu 14 dni bez podania przyczyny.

Jak kwota kredytu na wykończenie mieszkania zależy od zdolności kredytowej i wartości nieruchomości? 

Kwota kredytu na wykończenie mieszkania zależy od kilku istotnych czynników. Trzy najważniejsze elementy, które bank bierze pod uwagę to Twoja indywidualna zdolność kredytowa, aktualna wartość nieruchomości oraz szczegółowy plan finansowy planowanych prac wykończeniowych. Każdy z tych aspektów znacząco wpływa na finalną decyzję o przyznaniu finansowania. 

Zdolność kredytowa stanowi fundament oceny Twojej wypłacalności. Instytucje finansowe analizują stabilność i wysokość Twoich zarobków (etat jest zawsze lepiej postrzegany niż umowy czasowe czy własna działalność), liczbę osób pozostających na Twoim utrzymaniu, aktualne zobowiązania finansowe, dotychczasową historię kredytową, Twój wiek oraz miesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego. 

Zazwyczaj przyjmuje się, że miesięczna rata nie powinna przekraczać około połowy Twojego dochodu netto. Dla przykładu, zarabiając 5000 zł na rękę, możesz liczyć na ratę w granicach 2000–2500 zł. 

W przypadku takich kredytów, nieruchomość służy jako główne zabezpieczenie. Banki stosują wskaźnik LTV (stosunek kredytu do wartości), który zwykle wynosi maksymalnie 80–90%. Rzeczoznawca określa aktualną wartość rynkową mieszkania, a bank bierze pod uwagę również potencjalny wzrost jego wartości po remoncie. Jeśli posiadasz lokal wart 500 000 zł, przy LTV na poziomie 80%, całość finansowania nie przekroczy 400 000 zł. 

Niezbędnym elementem wniosku jest również szczegółowy kosztorys prac. Dokument ten powinien zawierać wszystkie planowane wydatki wraz z cenami materiałów. Banki zazwyczaj akceptują koszty wykończenia w przedziale 1000–5000 zł za metr kwadratowy, w zależności od standardu. Często też wprowadzają górne limity procentowe dla części wykończeniowej (np. do 20–30% całości kredytu). 

Rzetelnie przygotowany i realistyczny kosztorys znacznie zwiększa szanse na otrzymanie pożądanej kwoty. Wszystkie te czynniki wzajemnie na siebie wpływają. Wysoka zdolność kredytowa przy niskiej wartości nieruchomości skutkuje ograniczeniem finansowania do poziomu zabezpieczenia. Z kolei wartościowa nieruchomość przy ograniczonej zdolności kredytowej oznacza kredyt dostosowany do Twoich możliwości finansowych. Jeśli kosztorys jest niewspółmiernie wysoki w stosunku do wartości mieszkania, bank prawdopodobnie zaakceptuje tylko część planowanych wydatków. 

Podejście instytucji finansowych do takich kredytów jest zróżnicowane. Niektóre oferują specjalne produkty łączące zakup z wykończeniem, inne traktują to jako cel dodatkowy standardowego kredytu hipotecznego. 

Różnice dotyczą również sposobu wypłaty środków (jednorazowo lub w transzach) oraz wymagań dotyczących wkładu własnego. 

Aby zwiększyć swoje szanse na wyższą kwotę kredytu, warto:

• wcześniej spłacić istniejące zobowiązania,
• rozważyć dołączenie współkredytobiorcy o stabilnych dochodach,
• przedstawić dokładny i realistyczny kosztorys,
• rozważyć dłuższy okres spłaty,
• zadbać o pozytywną historię kredytową.

Pamiętaj, że porównanie ofert kilku banków na udzielenie kredytu pozwoli Ci wybrać najkorzystniejsze warunki finansowania.

Jakie możliwości oprocentowania i karencji oferują kredyty na wykończenie mieszkania? 

Kredyty na wykończenie mieszkania charakteryzują się różnorodnymi opcjami oprocentowania oraz możliwościami odroczenia spłaty. Dogłębne zapoznanie się z tymi rozwiązaniami przed finalną decyzją może istotnie wpłynąć zarówno na całościowy koszt zobowiązania, jak i obciążenie domowego budżetu w kolejnych fazach inwestycji. 

W kwestii oprocentowania klienci mogą wybierać między dwoma podstawowymi wariantami:

• oprocentowanie zmienne – klasyczne rozwiązanie, gdzie wysokość odsetek jest uzależniona od warunków rynkowych. Składa się ze zmiennego wskaźnika (głównie WIBOR) i stałej marży bankowej. Choć pozwala skorzystać z ewentualnych obniżek stóp procentowych, niesie też ryzyko wzrostu rat podczas podwyżek,
• oprocentowanie stałe – zyskujący na popularności model, zapewniający niezmienną wysokość oprocentowania przez konkretny czas, zazwyczaj 5-7 lat. Po upływie tego okresu następuje przejście na stawkę zmienną lub możliwość wynegocjowania kolejnego okresu stałej stopy. Ten wariant gwarantuje przewidywalność wydatków i zabezpiecza przed wzrostem stóp w początkowej fazie kredytowania.

Instytucje bankowe proponują również karencję w spłacie kapitału, trwającą nawet do roku. W tym czasie kredytobiorca uiszcza wyłącznie odsetki, bez konieczności spłaty części kapitałowej. Takie udogodnienie znacząco odciąża finansowo na początku kredytowania, co jest szczególnie cenne podczas wykańczania mieszkania, gdy pojawiają się liczne niespodziewane wydatki. 

Zalety karencji obejmują:

• zmniejszone obciążenie finansowe w trakcie intensywnych prac wykończeniowych,
• skuteczniejszą kontrolę przepływów pieniężnych podczas remontu,
• większą swobodę finansową w okresie ponoszenia kosztów wykończenia i ewentualnego najmu innego lokalu.

Warto jednak mieć świadomość, że karencja nie oznacza całkowitego wstrzymania spłaty. Odsetki nadal są naliczane od pełnej kwoty zadłużenia, co ostatecznie podnosi całkowity koszt kredytu. Po zakończeniu okresu karencji raty ulegają zwiększeniu, gdyż zaczynają obejmować również część kapitałową. 

Niektóre banki wzbogacają swoje oferty o dodatkowe opcje elastycznego zarządzania spłatą, takie jak:

• możliwość wstrzymania spłaty wybranych rat (wakacje kredytowe),
• opcję tymczasowej redukcji wysokości rat w trudniejszych okresach,
• szansę nadpłaty kredytu bez dodatkowych obciążeń.

Decyzja o wyborze konkretnego wariantu oprocentowania i karencji powinna uwzględniać indywidualną sytuację finansową, przewidywane przepływy pieniężne oraz osobistą tolerancję ryzyka. Osoby przedkładające stabilność powinny rozważyć opcję stałego oprocentowania, zwłaszcza w czasie niepewności rynkowej, podczas gdy karencja sprawdzi się u osób spodziewających się przejściowych trudności ze spłatą pełnych rat na początku kredytowania. Przed finalizacją umowy kluczowe jest dokładne przeanalizowanie propozycji różnych banków, porównując nie tylko nominalne oprocentowanie, ale również rzeczywistą roczną stopę oprocentowania (RRSO), uwzględniającą wszelkie koszty kredytu. W tym procesie pomocne może okazać się wykorzystanie kalkulatorów kredytowych lub konsultacja z niezależnym doradcą finansowym.

Jaki wpływ na oprocentowanie kredytu na wykończenie mieszkania ma marża banku i WIBOR? 

Oprocentowanie kredytu na wykończenie mieszkania opiera się na dwóch kluczowych elementach: marży banku oraz wskaźniku WIBOR 3M. Te składniki wspólnie determinują finalny koszt pożyczki i bezpośrednio rzutują na wysokość comiesięcznych zobowiązań. WIBOR jako podstawa oprocentowania WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) to stopa procentowa funkcjonująca na polskim rynku międzybankowym, odzwierciedlająca cenę pieniądza w transakcjach pomiędzy instytucjami finansowymi. W przypadku kredytów wykończeniowych najczęściej stosuje się WIBOR 3M, podlegający kwartalnej aktualizacji.

Na wskaźnik WIBOR wpływają głównie:

• decyzje RPP,
• sytuacja gospodarcza kraju,
• poziom inflacji,
• płynność sektora bankowego.

Wzrost WIBOR automatycznie podnosi koszt kredytu, zwiększając miesięczne raty. Jego obniżka skutkuje natomiast zmniejszeniem obciążeń finansowych. Zmiany wprowadzane są co kwartał, zgodnie z warunkami zawartymi w umowie kredytowej.

Kredyty hipoteczne z okresowo stałą stopą procentową pozwalają na zachowanie niezmiennego oprocentowania przez określony czas, np. 7 lat, niezależnie od wahań wskaźnika WIBOR.

W jaki sposób banki wypłacają środki z kredytu na wykończenie mieszkania? 

Banki stosują różnorodne mechanizmy udostępniania funduszy z kredytów na wykończenie mieszkań. Sposób wypłaty jest uzależniony od polityki konkretnej instytucji finansowej, wielkości pożyczki, rodzaju finansowania oraz szczegółowych zapisów w umowie. 

Funkcjonują dwa główne schematy przekazywania środków:

1. Wypłata jednorazowa – instytucja finansowa przekazuje pełną kwotę na rachunek pożyczkobiorcy po sfinalizowaniu umowy i zabezpieczeniu należności.
2. Wypłata w transzach – fundusze są uruchamiane etapowo, w miarę postępu realizowanych prac.

Wypłata jednorazowa występuje częściej przy:

• pożyczkach gotówkowych przeznaczonych na wykończenie,
• finansowaniu mniejszych sum,
• kredytach hipotecznych, gdzie część wykończeniowa stanowi niewielki fragment całości,
• przypadkach niewymagających szczegółowego dokumentowania wydatków.

Model wypłaty w transzach dominuje przy:

• finansowaniu znaczących kwot,
• kredytach hipotecznych z wyodrębnioną częścią wykończeniową,
• sytuacjach wymagających dokładnego monitorowania wydatków.

Przy wypłatach transzowych instytucje finansowe zwykle postępują według określonego porządku:

• pierwsza transza staje się dostępna po podpisaniu dokumentów i ustanowieniu zabezpieczeń,
• kolejne części są uwalniane po udokumentowaniu realizacji poprzedniego etapu,
• warunkiem otrzymania następnej transzy jest przedstawienie faktur lub innych dowodów finansowych,
• bank może zlecać inspekcje lub prosić o fotograficzną dokumentację postępu,
• wysokość poszczególnych rat określa szczegółowy harmonogram dołączony do umowy.

Ilość transz jest uzależniona od zakresu robót i wewnętrznych przepisów banku – zwykle waha się od 2 do 5. Typowy podział prezentuje się następująco:

1. Transza początkowa (30–40%) – przeznaczona na instalacje i prace przygotowawcze,
2. Transza środkowa (30–40%) – obejmująca główne prace wykończeniowe,
3. Transza finalna (20–30%) – na ostateczne wykończenie i elementy wyposażenia.

Niektóre instytucje proponują rozwiązania mieszane, w których część środków trafia do klienta jednorazowo (np. na zakup materiałów), zaś pozostała kwota w transzach odpowiadających kolejnym fazom prac.

Na wybór modelu wypłaty wpływają różne czynniki:

• historia kredytowa klienta – osoby z nienaganną przeszłością finansową mogą oczekiwać bardziej elastycznych warunków,
• wskaźnik LTV (stosunek kredytu do wartości nieruchomości) – niższa wartość często skutkuje mniej rygorystycznymi zasadami,
• reputacja wykonawcy – współpraca ze znaną firmą może zwiększyć zaufanie kredytodawcy,
• kompleksowość projektu – złożone remonty zazwyczaj wiążą się z wypłatami transzowymi.

Przy kredytach hipotecznych łączących nabycie mieszkania z jego wykończeniem, część remontowa jest uruchamiana dopiero po sfinalizowaniu zakupu i ustanowieniu hipoteki. 

Niezależnie od przyjętego schematu, banki często wymagają końcowego podsumowania prac, potwierdzającego zgodność wydatków z deklaracjami zawartymi we wniosku kredytowym. Przed zawarciem umowy zaleca się dokładne zapoznanie z harmonogramem wypłat i warunkami udostępnienia kolejnych transz, by uniknąć przestojów spowodowanych brakiem finansowania.

Podsumowanie

1. Kredyt mieszkaniowy to specjalne finansowanie przeznaczone na remont mieszkania, aranżację i przygotowanie lokalu do zamieszkania.
2. Może przyjmować różne formy: kredytu hipotecznego (łączonego z zakupem mieszkania lub dodatkowego), kredytu gotówkowego, pożyczki hipotecznej albo programów deweloperskich realizowanych we współpracy z bankami.
3. Środki z kredytu można przeznaczyć na instalacje, prace wykończeniowe, stolarkę, wyposażenie łazienki i kuchni, materiały budowlane oraz wynagrodzenia ekip remontowych.
4. Kredyt hipoteczny na wykończenie mieszkania zazwyczaj nie obejmuje mebli wolnostojących, sprzętu RTV, dekoracji ani kosztów przeprowadzki.
5. Kredyt hipoteczny charakteryzuje się niższym oprocentowaniem, możliwością długiego okresu spłaty oraz wyższą kwotą finansowania, ale wiąże się z większą liczbą formalności i dłuższym czasem oczekiwania.
6. Kredyt gotówkowy jest prostszy do uzyskania, zapewnia szybki dostęp do pieniędzy i pełną swobodę ich wydatkowania, lecz ma wyższe oprocentowanie i krótszy okres spłaty.
7. Ostateczna kwota kredytu zależy od zdolności kredytowej, wartości nieruchomości oraz szczegółowego kosztorysu prac wykończeniowych.
8. Banki mogą wypłacać środki jednorazowo lub w transzach, a sposób finansowania zależy od rodzaju kredytu, wysokości kwoty oraz polityki danej instytucji.